Preços transacionados vs preços pedidos

Como medimos

Valor de venda

O valor mediano das vendas de casas por metro quadrado, publicado pelo INE a partir dos dados fiscais de cada compra. Cobre as vendas de 12 meses, de julho de 2025 a junho de 2026, a edição do 2.º trimestre de 2026, separadas em casas novas e usadas. O INE publica-o por concelho e, nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, no Algarve e nos concelhos com mais de 100 mil habitantes, por freguesia. Por tipologia, só numa parte dos concelhos e freguesias.

Valor de venda hoje

O valor do INE tem cerca de dez meses de atraso, e os preços subiram desde então. Para o trazer até hoje, multiplicamo-lo pela variação da avaliação bancária mediana do INE (0012248) no concelho, entre a média dos 12 meses do INE e a média dos três meses mais recentes, até setembro de 2026. Quando o concelho não tem avaliações suficientes, usamos a mediana dos concelhos do distrito, ou a do país. É uma estimativa, e o valor publicado pelo INE fica sempre ao lado. Testámos o método nos últimos quatro trimestres publicados: a prever o valor do INE de cada concelho e freguesia um ano à frente, falha em mediana 5,1%, contra 16,5% se repetíssemos o valor do ano anterior (2.304 casos, casas usadas).

Casas usadas e novas

As casas novas são uma parte grande do que está à venda (perto de um quarto em Lisboa e de duas em cada cinco no Porto) e pedem bem mais por metro quadrado. Comparar tudo com tudo mistura casas diferentes, por isso comparamos as casas usadas à venda com as usadas que o INE registou, e as novas com as novas. Uma casa conta como nova quando algum dos seus anúncios diz que é nova ou está em construção, ou foi construída nos últimos dois anos. Sem essa informação conta só em Todas. Por defeito a página mostra as casas usadas.

Preço pedido

O preço por metro quadrado nos anúncios de apartamentos e moradias à venda vistos nos últimos 30 dias nos portais que lemos. Cada casa conta uma vez, mesmo anunciada em vários portais. Ficam de fora leilões, multipropriedade e os 2% de valores mais extremos de cada lado, em cada zona. Uma mediana só é publicada com pelo menos 20 casas num concelho e 10 numa freguesia, e a diferença de uma freguesia precisa de 20.

Diferença

A diferença entre a mediana do preço pedido hoje e o valor de venda do INE trazido até hoje, para as mesmas casas (usadas, novas ou todas, e a mesma tipologia), em percentagem do valor de venda, arredondada à unidade. Calcula-se sempre na zona do valor de venda, a freguesia ou o concelho, e nunca mais fino. Só é publicada quando os dois lados passam os mínimos.

Porque não é a margem de negociação

A diferença mede a distância entre o que se pede e o que se regista, e ainda há coisas que a afastam do desconto que um comprador consegue. Os anúncios e as finanças não medem a área da mesma forma (área bruta, área útil). O que está à venda não é o que se vende: as casas mais caras ficam mais tempo anunciadas e pesam mais no preço pedido. Em concelhos rurais os anúncios são muitas vezes casas recuperadas e as vendas incluem ruínas, e a diferença sobe muito por isso. O valor declarado na escritura pode ficar abaixo do valor real. E o valor de hoje é uma estimativa. Lê a diferença como um indicador, sobretudo para comparar zonas entre si.

Estimativas

Numa freguesia em que o INE não publica esta tipologia, multiplicamos o valor da freguesia para todas as casas pela relação entre esta tipologia e todas as casas no concelho, ambos do INE. Num concelho sem valores do INE por tipologia, multiplicamos o valor do concelho para todas as casas pela relação entre esta tipologia e todas as casas nos concelhos com preços parecidos em que o INE a publica. Só estimamos dentro da gama de preços desses concelhos. O INE não separa as tipologias em casas novas e usadas. Para as casas usadas de uma tipologia, multiplicamos o valor da tipologia pela relação entre casas usadas e todas as casas na freguesia, ou no concelho, do INE. Como o INE não publica estes valores, este ajuste não tem teste. Testámos estes métodos onde o INE publica o valor, escondendo-o e estimando-o. Erro mediano: T0 e T1 5,7% (189 casos), T2 2,3% (242 casos), T3 3,1% (246 casos), T4 ou mais 6,4% (156 casos). Cada valor estimado está marcado como tal. Nunca estimamos um valor de venda a partir dos preços pedidos, porque a diferença deixaria de ter sentido.

O mapa

Afastado, o mapa mostra os concelhos, e depois as freguesias. Ao aproximar passa a quadrados de 250 m e de 100 m, só onde há casas. A camada Pedido mostra o preço pedido mediano das casas à venda vistas nos últimos 30 dias: num concelho ou freguesia, a sua mediana, e num quadrado, a dos anúncios lá dentro, com pelo menos 5 ou, se faltarem, os dos quadrados à volta. Com menos fica a cinzento. Nos quadrados só contam anúncios com localização exata ou sem indicação de precisão, nunca os que o portal marca como aproximados. As camadas Vendido e Diferença mostram o valor da freguesia ou do concelho onde a área fica. A escala de preços ajusta-se ao que estás a ver: cada cor junta um quinto das áreas no ecrã.

Rankings

Só concelhos com valor de venda do próprio INE, nunca estimado, com pelo menos 500 casas vendidas nos 12 meses (INE 0014363) e 100 casas à venda hoje. Com menos vendas, a diferença de um concelho pequeno diz mais sobre o tipo de casa anunciada do que sobre o mercado. As vendas contam todas as casas, também quando a tabela mostra uma tipologia.

Fonte

INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, indicadores 0012234 (valor mediano das vendas por m², casas novas e usadas), 0012241 (o mesmo por tipologia) e 0014363 (número de vendas), e INE, Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação, indicador 0012248 (valor mediano de avaliação bancária por m², mensal). Dados do INE com licença CC BY 4.0. Preços pedidos: Explorador, a partir dos anúncios publicados nos portais imobiliários.