Como consultar o PDM online: geoportal, SNIT e PCGT

Quase toda a gente que compra um terreno ouve a frase "isso está no PDM". Poucos sabem onde o PDM está e menos ainda sabem lê-lo. A boa notícia é que todos os Planos Diretores Municipais em vigor em Portugal continental estão online, de forma gratuita, em pelo menos duas fontes oficiais. A má notícia é que cada uma mostra o plano de maneira diferente e nenhuma explica o que significa a zona onde o seu terreno cai.

Este guia explica os três caminhos para consultar o PDM online, o que é cada documento e como ler uma zona do princípio ao fim. Para aprofundar os índices urbanísticos e o pedido de informação prévia, leia depois o guia sobre como saber o que pode construir num terreno.

Nota importante: a consulta online é excelente para triagem e para preparar perguntas. A resposta com valor legal vem da câmara municipal e do plano publicado em Diário da República.

O que precisa de ter à mão

Antes de abrir qualquer mapa, reúna o que identifica o terreno sem margem para erro: a localização exata (coordenadas ou um ponto no mapa, porque uma morada rural é pouco), a caderneta predial e, se existir, a certidão do registo predial, que confirmam a área, o artigo matricial e as confrontações. A maior parte dos erros de leitura de um PDM nasce aqui: a pessoa olha para o terreno do lado, ou para a parcela inteira quando só uma parte está à venda.

Os três documentos do PDM que tem de abrir

O Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (Decreto-Lei n.º 80/2015) define o conteúdo documental de um PDM. Para quem analisa um terreno, interessam três peças, e têm de ser lidas em conjunto.

A planta de ordenamento diz "aqui é espaço habitacional" ou "aqui é espaço agrícola". O regulamento diz o que isso permite. A planta de condicionantes diz se, apesar disso, há uma restrição que impede ou limita a obra. Dedicámos um guia separado às condicionantes RAN, REN e Rede Natura 2000.

Rota 1: o geoportal (SIG) da câmara municipal

A maioria das câmaras publica um sistema de informação geográfica na internet. O nome varia: Geoportal, SIG Municipal, WebSIG, Mapas Interativos. Pesquise "geoportal" seguido do nome do concelho.

O que o geoportal tem de melhor: a escala e o detalhe sobre a cartografia do próprio município, muitas vezes com cadastro e ortofotos recentes, a pesquisa por morada ou artigo matricial, a emissão automática de uma planta de localização em PDF para o ponto escolhido, e camadas que se ligam e desligam, para ver ordenamento, condicionantes, RAN e REN sobrepostas.

O que tem de pior: não há dois iguais. Alguns são lentos, outros exigem registo, alguns só mostram o plano em vigor sem o histórico. Quando o geoportal não responde, peça a planta de localização ao balcão de atendimento ou passe à rota seguinte.

Rota 2: o SNIT da Direção-Geral do Território

O Sistema Nacional de Informação Territorial (SNIT) é o registo oficial onde todos os programas e planos territoriais em vigor ficam depositados, com as suas alterações e as publicações em Diário da República. É gerido pela Direção-Geral do Território e o acesso é livre. O Estado descreve o serviço na página consultar os planos de ordenamento do território em vigor e o visualizador está em snit-sgt.dgterritorio.gov.pt/igt.

1. Escolha o município e o tipo de plano. Além do PDM, pode haver planos de urbanização e de pormenor que se sobrepõem numa área concreta.
2. Abra a ficha do plano: data de publicação, aviso em Diário da República, lista de alterações e correções, ficheiros do regulamento e das plantas.
3. Visualize as plantas sobre o mapa e localize o terreno, com o regulamento aberto ao lado, porque a legenda usa a nomenclatura do próprio plano.

O SNIT tem uma vantagem que o geoportal nem sempre tem: a cronologia. Quando um vendedor diz "o PDM mudou e agora já se pode construir", é aqui que confirma se a alteração foi publicada e o que diz.

Rota 3: a PCGT, para saber o que vem a seguir

A Plataforma Colaborativa de Gestão Territorial (pcgt.dgterritorio.gov.pt) acompanha os planos em elaboração, alteração ou revisão: as fases do procedimento, os períodos de discussão pública e os documentos provisórios.

Um PDM em revisão pode mudar a classe de solo de um terreno, para melhor ou para pior. A planta em vigor diz o que pode fazer hoje. A PCGT diz o que a câmara propõe para amanhã. A segunda informação é a que a maioria dos compradores nunca vê.

Como ler uma zona, passo a passo

Com o terreno localizado e as três peças abertas, siga a ordem que um técnico de urbanismo segue.

1. Classe de solo

A planta de ordenamento classifica todo o território como solo urbano ou solo rústico, nos termos do artigo 71.º do RJIGT. As diferenças e as exceções estão no guia solo urbano vs solo rústico. Em PDM antigos ainda aparece "solo urbanizável", uma categoria que a lei de 2015 eliminou e cujas normas podem estar suspensas.

2. Categoria de espaço

Dentro da classe, a planta qualifica o solo em categorias: espaços habitacionais, centrais, de atividades económicas, agrícolas, florestais, aglomerados rurais, entre outras. Anote o nome exato da legenda.

3. Artigo do regulamento

Procure no regulamento a secção com esse nome. É aí que estão os usos admitidos, os interditos e os parâmetros. Um espaço habitacional pode admitir moradias mas não um armazém. Um espaço agrícola pode admitir apenas edificações de apoio à exploração.

4. Índices e parâmetros

O regulamento fixa, por categoria, o índice de utilização ou de ocupação, o número de pisos ou a altura da fachada, os afastamentos e, em solo rústico, a área mínima da parcela para admitir uma edificação. É com estes números que estima a área construível.

5. Condicionantes

Só agora abra a planta de condicionantes. RAN, REN, Rede Natura 2000, uma faixa de proteção a uma estrada ou a uma linha de água podem reduzir ou impedir o que o regulamento admitia. É a camada que mais vezes apanha compradores de surpresa.

Uma nota sobre escala: as plantas de PDM são desenhadas, em regra, entre 1:25 000 e 1:10 000. Perto de um limite de zona, alguns metros fazem diferença. Nesses casos não decida pelo mapa. Peça a planta de localização oficial ou um pedido de informação prévia.

Como as páginas de PDM do explorador resumem isto

Juntámos as plantas de ordenamento de todos os PDM do continente num só lugar, a partir da Carta do Regime de Uso do Solo (CRUS) que a Direção-Geral do Território produz com base nos planos em vigor, e do histórico de alterações do SNIT. O resultado são páginas por distrito, concelho e freguesia, a partir da página nacional do PDM e carta de ordenamento. Em cada concelho encontra a repartição entre solo urbano e rústico, as categorias de espaço com a sua área, as alterações recentes ao plano e as freguesias. No mapa, ao clicar num ponto, vê a classe e a categoria da zona e, onde as camadas o permitem, a indicação de RAN e REN. Alguns exemplos:

• PDM de Sintra, um dos concelhos com mais pedidos de consulta do país.
• PDM de Leiria e PDM de Coimbra, com revisões recentes.
• PDM de Matosinhos, PDM de Santo Tirso e PDM de Amarante, no distrito do Porto.
• PDM de Vila Verde e PDM de Viana do Castelo, no Minho.
• PDM de Palmela e PDM de Tomar, onde o solo rústico pesa muito e as exceções do regulamento contam.

Use estas páginas para a triagem e confirme depois no geoportal da câmara ou no SNIT. O explorador não substitui a publicação oficial nem a câmara, e diz isso em todas as páginas.

Quando a consulta online não chega

• O terreno está perto de um limite de zona ou de uma condicionante. Peça à câmara a planta de localização com o extrato das plantas de ordenamento e de condicionantes.
• A compra depende de construir uma área ou um uso concreto. Apresente um Pedido de Informação Prévia (PIP). A resposta vincula a decisão posterior de licenciamento.
• O PDM está em revisão. Leia a proposta na PCGT e, se a discussão pública estiver aberta, participe. É o único momento em que um proprietário pode pedir formalmente a alteração da classificação do seu terreno.

Perguntas frequentes