IMT 2026: Tabelas, Escalões e Como Calcular
Tabelas de IMT 2026, a fórmula para calcular o imposto, o Imposto de Selo e o IMT Jovem, com exemplos práticos passo a passo.
Nesta página
- Pontos chave
- O que é o IMT e quando se paga
- Como se calcula: a fórmula
- Tabelas de IMT 2026: habitação própria e permanente
- Tabelas de IMT 2026: habitação secundária e investimento
- Exemplos práticos: uma casa de 250.000 €
- Imposto de Selo: o que não te podes esquecer
- IMT Jovem e outras isenções
- Como calcular o teu caso em 30 segundos
- Perguntas frequentes
TL;DR: Pontos chave
- Em 2026, a compra de habitação própria permanente está isenta de IMT até 106.346 €; acima disso aplica-se a taxa do escalão menos uma parcela a abater.
- O cálculo parte do maior valor entre o preço de compra e o VPT: aplica-se a taxa do escalão correspondente e, no fim, subtrai-se a parcela a abater.
- Ao IMT junta-se sempre o Imposto de Selo, uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor da compra.
- Até aos 35 anos, na primeira casa própria, ficas isento de IMT e de Imposto de Selo até 330.539 € (IMT Jovem).
Calculadora
Calcula o teu IMT de 2026 e o Imposto do Selo
As tabelas em vigor desde 1 de janeiro de 2026, tal como a Autoridade Tributária as publicou. Escolhe o teu caso e vê o valor estimado.
Preenche os campos, confirma o âmbito e carrega em Calcular.
Exemplo resolvido
Numa compra de 250.000 €, este exemplo dá 7.042,04 € de IMT mais 2.000,00 € de Imposto do Selo, um total de 9.042,04 €.
Isto é um exemplo, não é o teu caso. Vale apenas com estes pressupostos: um único comprador residente fiscal em Portugal, imóvel no Continente, habitação própria e permanente, sem IMT Jovem, e VPT igual ou inferior ao preço. Muda qualquer um deles e o valor muda. Para o teu caso, preenche o formulário em cima e confirma o âmbito. É uma estimativa com as tabelas oficiais de 2026, não substitui a liquidação da Autoridade Tributária nem aconselhamento profissional.
O que esta calculadora responde
- Uma casa inteira, exclusivamente habitacional.
- Um único comprador, que tem de confirmar que é residente fiscal em Portugal na data da compra antes de vermos qualquer valor.
- Valor tributável igual ao maior entre o preço de compra e o VPT, como manda o artigo 12.º do CIMT. Se não souberes o VPT, tens de confirmar que ele não é superior ao preço, senão não calculamos nada.
- IMT mais Imposto do Selo da aquisição, à taxa de 0,8%.
- Continente, com as Tabelas I a III, ou Açores e Madeira, com as Tabelas IV a VI, que a Autoridade Tributária publica uma única vez para as duas regiões autónomas em conjunto.
O que esta calculadora não responde
- Compradores não residentes. O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou uma taxa de 7,5% sobre todo o valor em certas compras de habitação por não residentes, com exceções e um pedido de reembolso posterior. Como o diploma, publicado em 20 de maio de 2026, não fixou data própria, entrou em vigor ao quinto dia após a publicação, pela regra supletiva do artigo 2.º da Lei n.º 74/98, ou seja em 25 de maio de 2026. Nada disso está modelado aqui, e por isso a calculadora recusa responder a quem não confirme residência fiscal em Portugal.
- Mais do que um comprador, ou compradores com elegibilidades diferentes. Neste caso as condições contam-se por pessoa e por quota.
- Permutas, partilhas, usufruto, direito de superfície, raiz e quotas-partes.
- Imóveis de uso misto, rústicos ou não habitacionais.
- Compradores ligados a jurisdições de tributação privilegiada.
- Outras isenções especiais, como revenda, reabilitação urbana ou aquisição por pessoas coletivas.
- O Imposto do Selo do crédito à habitação. Aqui entra apenas o da aquisição.
- O arredondamento exato da Autoridade Tributária. Mostramos cêntimos por convenção de apresentação, sem arredondamentos intermédios, porque não identificámos nenhuma especificação oficial publicada sobre o arredondamento destas liquidações. O valor final pode diferir em cêntimos.
IMT Jovem, o que fica por cumprir depois da escritura
- As condições do IMT Jovem são as do artigo 9.º do CIMT e são sobre o comprador. A restrição a um único comprador é nossa, não é da lei: com mais do que um comprador as condições contam-se por pessoa e por quota, e isso está fora do que esta calculadora responde.
- Uma das condições é não ser titular, nem ter sido em qualquer momento dos 3 anos anteriores, do direito de propriedade ou de qualquer direito parcial sobre prédio urbano habitacional. Conta na mesma se o imóvel foi comprado, herdado, doado ou adquirido de qualquer outra forma.
- O benefício não fica fechado no dia da escritura. O imóvel tem de ser afeto a habitação própria e permanente nos primeiros 6 meses e mantido assim durante seis anos. Se nesse prazo deixar de o ser, ou se o comprador passar a ser dependente para efeitos de IRS, a isenção caduca e o imposto passa a ser devido, com juros, nos termos do artigo 11.º do CIMT.
- A lei prevê exceções a esse prazo de seis anos, entre elas a venda do imóvel, as alterações da composição do agregado familiar previstas na lei, e a mudança de local de trabalho para mais de 100 km de distância, desde que o imóvel continue afeto a habitação. Confirma o teu caso com a Autoridade Tributária antes de contar com uma delas.
Fontes destes números
- AT, Ofício-Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro
- CIMT, artigo 17.º, as taxas
- CIMT, artigo 12.º, o valor tributável
- CIMT, artigo 9.º, a isenção e o IMT Jovem
- CIMT, artigo 11.º, a caducidade das isenções e o prazo de seis anos
- Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1
- CIS, artigo 9.º, o valor tributável do Imposto do Selo
- CIS, artigo 7.º-A, a dedução do IMT Jovem
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, a regra dos não residentes que não modelamos
- Lei n.º 74/98 consolidada, artigo 2.º, a entrada em vigor ao quinto dia após a publicação
O IMT é, quase sempre, o maior imposto que pagas ao comprar casa, e uma das maiores surpresas de quem faz contas só ao preço do imóvel. Em 2026, os escalões foram atualizados em cerca de 2%. A esta atualização juntam-se dois apoios importantes: uma isenção alargada para a habitação própria e um regime com vários benefícios para os jovens. Este guia explica o que é o IMT, mostra as tabelas atualizadas e ensina-te a calcular o teu caso em poucos minutos.
O que é o IMT e quando se paga
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) incide sobre a compra de imóveis em Portugal. Pagas uma única vez, antes da escritura, e sem o comprovativo de pagamento o notário não faz o contrato. É, por isso, um custo que tens de ter pronto à cabeça, não no fim.
O imposto calcula-se sobre o valor tributável, que é o maior entre o preço de compra e o VPT (valor patrimonial tributário) do imóvel. Na maioria das compras o preço é superior ao VPT, por isso é esse que conta. As tabelas abaixo são para o continente; os Açores e a Madeira têm tabelas próprias, com taxas mais baixas.
Como se calcula: a fórmula
O IMT não é uma simples percentagem. Usa um sistema de taxa por escalão com parcela a abater:
A fórmula: IMT = Valor × Taxa do escalão, menos a Parcela a abater.
A parcela a abater é um desconto que evita o salto brusco entre escalões. Na prática, identificas o escalão em que o valor da casa se enquadra, aplicas essa taxa sobre a totalidade do valor e, no fim, subtrais a parcela a abater. Os dois escalões mais altos funcionam de forma diferente: têm uma taxa única sobre todo o valor, sem parcela.
Tabelas de IMT 2026: habitação própria e permanente
Para quem compra a casa onde vai viver (habitação própria e permanente):
| Valor da casa (€) | Taxa | Parcela a abater (€) |
|---|---|---|
| até 106.346 | isento | n/a |
| 106.346 a 145.470 | 2% | 2.127 |
| 145.470 a 198.347 | 5% | 6.491 |
| 198.347 a 330.539 | 7% | 10.458 |
| 330.539 a 660.982 | 8% | 13.763 |
| 660.982 a 1.150.853 | 6% (taxa única) | n/a |
| mais de 1.150.853 | 7,5% (taxa única) | n/a |
Tabelas de IMT 2026: habitação secundária e investimento
Se a casa não é a tua habitação permanente (segunda casa, arrendamento, investimento), não há isenção inicial: pagas desde o primeiro euro.
| Valor da casa (€) | Taxa | Parcela a abater (€) |
|---|---|---|
| até 106.346 | 1% | n/a |
| 106.346 a 145.470 | 2% | 1.063,46 |
| 145.470 a 198.347 | 5% | 5.427,56 |
| 198.347 a 330.539 | 7% | 9.394,50 |
| 330.539 a 633.931 | 8% | 12.699,89 |
| 633.931 a 1.150.853 | 6% (taxa única) | n/a |
| mais de 1.150.853 | 7,5% (taxa única) | n/a |
Exemplos práticos: uma casa de 250.000 €
Imagina uma casa de 250.000 €. Enquadra-se no escalão dos 198.347 a 330.539 €, com taxa de 7%.
- Habitação própria: 250.000 × 0,07 = 17.500, menos a parcela de 10.458, dá 7.042 € de IMT.
- Habitação secundária: 250.000 × 0,07 = 17.500, menos a parcela de 9.394,50, dá 8.105,50 € de IMT.
- Jovem até 35 anos (1.ª casa): 0 €, porque a isenção vai até 330.539 €.
A esse IMT junta-se sempre o Imposto de Selo. O gráfico mostra o total dos impostos (IMT mais Imposto de Selo) nos três cenários.
Fonte: Cálculo com base nas tabelas de IMT 2026 (AT) e Imposto de Selo de 0,8%
A diferença é enorme: o mesmo imóvel custa mais de 9.000 € em impostos para a maioria, mas 0 € para um jovem na primeira casa.
Imposto de Selo: o que não te podes esquecer
O Imposto de Selo anda sempre de mãos dadas com o IMT, mas muita gente esquece-o. Na compra, é uma taxa fixa de 0,8% sobre o mesmo valor tributável (o maior entre o preço e o VPT), sem escalões nem isenções gerais. Numa casa de 250.000 €, são 2.000 €.
Se recorres a crédito habitação, há ainda um Imposto de Selo sobre o financiamento (0,6% para prazos iguais ou superiores a 5 anos), calculado sobre o montante do empréstimo. Vale a pena ter o financiamento bem fechado antes de avançar.
Segue o explorador
O mercado imobiliário, descodificado
Dados, análises e oportunidades do imobiliário português, primeiro no nosso Instagram. Segue para não perderes nada.
IMT Jovem e outras isenções
O grande benefício de 2026 é o IMT Jovem. Quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente fica isento de IMT e de Imposto de Selo até 330.539 €. Entre 330.539 € e 660.982 €, a isenção é parcial: só pagas sobre a parte que excede os 330.539 €. Acima desse valor, não há benefício.
Para ser elegível, à data da escritura não podes ser nem teres sido dono de outra habitação nos três anos anteriores, nem ser dependente para efeitos de IRS. A juntar a isto, a garantia pública permite ao Estado cobrir até 15% do valor da casa, ajudando quem não tem a entrada toda. Só em 2025, o IMT Jovem apoiou quase 61 mil jovens.
Como calcular o teu caso em 30 segundos
- Confirma se é habitação própria (vais viver lá) ou secundária, e escolhe a tabela certa.
- Usa o maior valor entre o preço e o VPT.
- Encontra o escalão e aplica: valor × taxa menos parcela a abater.
- Soma o Imposto de Selo (0,8% do valor).
- Se tens até 35 anos e é a 1.ª casa, verifica o IMT Jovem antes de tudo.
Sabendo os impostos, fica mais fácil planear a compra com a margem certa e perceber se um anúncio está, de facto, dentro do teu orçamento.
