Crédito Habitação 2026: Fixa, Variável ou Mista

Escolher a taxa do crédito habitação é, provavelmente, a decisão financeira mais importante de quem compra casa. A diferença entre uma boa e uma má escolha mede-se em milhares de euros ao longo de décadas. Em 2026, com a Euribor a subir nos últimos meses e novas regras do Banco de Portugal à porta, vale a pena perceber bem as três opções, taxa fixa, variável e mista, antes de assinares o contrato. Este guia explica como cada uma funciona, quanto custam hoje e como decidir.

Os três tipos de taxa, em poucas palavras

Qualquer crédito à habitação assenta numa de três modalidades:

• Taxa variável: a mais comum em Portugal. A prestação acompanha um índice de mercado (a Euribor) mais uma margem fixa do banco (o spread). Sobe e desce ao longo do contrato.
• Taxa fixa: o banco fixa uma taxa para todo o prazo, ou para um período longo. A prestação não muda, aconteça o que acontecer à Euribor.
• Taxa mista: um período inicial de taxa fixa, seguido de uma fase em taxa variável. É um meio-termo entre as duas anteriores.

Antes de comparar, há um número que importa mais do que todos: a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global). Ao contrário da TAN (taxa anual nominal), a TAEG inclui o spread, as comissões, os seguros obrigatórios e os impostos, por isso é o único valor que permite comparar propostas de bancos diferentes de forma justa.

Taxa variável: a Euribor mais o spread

Na taxa variável, a tua prestação tem duas componentes: a Euribor, que é o indexante de mercado, e o spread, a margem fixa que negoceias com o banco e que não muda durante o contrato. Em Portugal, a esmagadora maioria dos créditos indexa à Euribor a 6 meses, revista de seis em seis meses. Em junho de 2026, essa taxa estava nos 2,54%.

A Euribor é a fonte de toda a volatilidade da prestação. O gráfico mostra o percurso dos três prazos (3, 6 e 12 meses). As taxas estiveram negativas até 2021, subiram com força em 2022 e 2023 até atingirem um pico próximo de 4% no fim de 2023, e recuaram em 2024 e 2025, antes de voltarem a subir ligeiramente em 2026. Repara também na ordem entre eles: em 2024, com o mercado a antecipar cortes, o prazo mais curto chegou a ser o mais caro; hoje a Euribor a 12 meses voltou a ser a mais alta, sinal de que o mercado conta com taxas estáveis ou a subir.

O spread depende muito do teu perfil e, sobretudo, do LTV (loan-to-value), ou seja, a percentagem do valor da casa que financias com o crédito. Quanto maior a entrada que dás, menor o risco para o banco e menor o spread. Em 2026, os spreads praticados na taxa variável situam-se entre 0,60% e 1,20%. A grande vantagem da taxa variável é beneficiares das descidas da Euribor sem teres de fazer nada; a desvantagem é o inverso, porque se a Euribor sobe a tua prestação sobe com ela.

Taxa fixa: previsibilidade que se paga

Na taxa fixa, a prestação é sempre a mesma, do primeiro ao último mês do período contratado. Ganhas tranquilidade total e proteção contra subidas da Euribor, o que é valioso para quem tem um orçamento apertado e não quer surpresas.

Essa segurança tem um preço. A taxa média dos novos créditos com taxa fixa rondou os 3,6% em 2025, bastante acima dos cerca de 2,8% dos novos créditos com taxa variável. Por outras palavras, hoje começas a pagar mais para travar o risco da Euribor subir. Faz sentido sobretudo se acreditas que as taxas vão subir de forma duradoura, ou se simplesmente valorizas a previsibilidade acima de tudo.

Taxa mista: o meio-termo que dominou o mercado

A taxa mista começa com um período de taxa fixa (tipicamente 2, 5 ou 10 anos) e depois passa a taxa variável, indexada à Euribor mais um spread. Combina o melhor dos dois mundos: estabilidade na fase inicial, quando o orçamento está mais frágil logo após a compra, e a possibilidade de beneficiar de descidas da Euribor mais tarde.

Não é por acaso que se tornou a opção preferida dos portugueses. Segundo o Banco de Portugal, em 2024 a taxa mista representou mais de 75% do montante de novo crédito concedido para habitação própria e permanente. As taxas fixas iniciais das propostas mistas têm sido competitivas, por vezes mais baixas do que as de uma taxa fixa pura, o que ajuda a explicar a popularidade.

Quanto custa cada opção hoje

A tabela resume as médias dos novos créditos por modalidade, em 2025 e 2026. São médias de mercado, o teu caso concreto depende do banco, do LTV e dos produtos que aceitares contratar.

O gráfico deixa a diferença mais clara: em média, a taxa fixa parte de um patamar visivelmente mais alto do que a taxa variável e a taxa mista.

Para perceberes o impacto na carteira, imagina um empréstimo de 150.000 € a 30 anos. A uma taxa de 2,80% (próxima da taxa variável atual), a prestação ronda os 616 € por mês. A 3,60% (próxima da taxa fixa média), sobe para cerca de 682 €. São 66 € por mês de diferença, mais de 23.000 € ao longo de todo o crédito. A ressalva importante: na taxa variável, esse valor pode descer, mas também pode subir se a Euribor voltar a aumentar.

Taxa de esforço: o que muda em agosto de 2026

A taxa de esforço (ou DSTI) é a fatia do rendimento mensal que vai para o pagamento de créditos. É ela que determina quanto o banco te deixa pedir. Aqui há uma novidade importante: a partir de 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal reduz a taxa de esforço máxima recomendada de 50% para 45%.

Na prática, com o mesmo rendimento, alguns compradores vão poder pedir um pouco menos do que conseguiam antes desta mudança. O Banco de Portugal aperta também as exceções permitidas (de cerca de 15% para 10% do crédito concedido) e, em contrapartida, flexibiliza prazos: o prazo máximo de 40 anos passa a aplicar-se a clientes até aos 35 anos. Se estás a planear comprar, vale a pena fazer as contas à tua taxa de esforço antes de avançar.

Apoios e impostos: o que não podes esquecer

Ao contratar crédito, há um custo fiscal que muita gente ignora: o Imposto de Selo sobre o financiamento. Para prazos iguais ou superiores a 5 anos, é de 0,60% sobre o montante do empréstimo, pago na escritura. Num crédito de 150.000 €, são 900 €. Há ainda Imposto de Selo de 4% sobre as comissões de estudo e avaliação.

Para quem tem até 35 anos, há em 2026 um apoio significativo. A garantia pública do Estado cobre até 15% do capital, o que permite financiar 100% da compra da primeira habitação própria e permanente, para imóveis até 450.000 €. A esta garantia soma-se ainda a isenção de IMT e de Imposto de Selo do regime jovem, que explicamos em detalhe no nosso guia do IMT 2026. Os contratos têm de ser celebrados até 31 de dezembro de 2026.

Como escolher: um guia rápido

1. Calcula primeiro a tua taxa de esforço com a prestação estimada, para saber quanto podes pedir dentro do limite de 45%.
2. Compara sempre pela TAEG, nunca só pela TAN ou pela prestação isolada.
3. Pede propostas a vários bancos, a concorrência faz descer o spread e há margem para negociar.
4. Escolhe a taxa fixa se valorizas previsibilidade total, a taxa mista se queres equilíbrio, e a taxa variável se acreditas em descidas e aguentas variações.
5. Se tens até 35 anos, verifica a garantia pública e as isenções fiscais antes de tudo o resto.

Com o financiamento bem fechado, ganhas margem para negociar o preço do imóvel com confiança e mover-te depressa quando aparece a oportunidade certa. Num mercado escasso e competitivo, é exatamente aí que o explorador trabalha por ti, a encontrar as melhores oportunidades e a negociar para conseguires o melhor preço.

Perguntas frequentes