Porque Sobem os Preços das Casas em Portugal

Comprar casa em Portugal nunca foi tão caro, e 2025 não foi um ano como os outros. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), os preços da habitação subiram 17,6% num único ano, o maior aumento desde que existe esta medição. E o arranque de 2026 não trouxe alívio: no primeiro trimestre os preços ainda subiram 16,3% em termos homólogos. Para quem anda à procura, a pergunta deixou de ser "vai subir?" e passou a ser "porque continua a subir tanto, e o que posso fazer em relação a isso?".

Este artigo responde com dados: quanto subiu, onde subiu mais, porque está a acontecer, como isto se compara com os salários, o que mostra o mercado de arrendamento e o que esperar para 2026.

Quanto subiram, afinal? Os números de 2025

A referência oficial é o Índice de Preços da Habitação (IPHab) do INE, que mede a variação dos preços a qualidade constante. Em 2025 esse índice avançou 17,6%, contra 9,1% em 2024. É quase o dobro num só ano, e o valor mais alto desde o arranque da série, em 2009.

O salto fica mais claro quando se olha para a última meia-dúzia de anos. Depois de uma fase de subidas na casa dos 8% a 12%, 2025 foge completamente do padrão.

Há dois pormenores que merecem destaque. Primeiro, a subida foi maior nas casas existentes (+18,9%) do que nas novas (+14,2%), ou seja, não é um problema apenas de construção cara, é o stock que já existe a valorizar. Segundo, o ano terminou a acelerar: no 4.º trimestre a variação homóloga foi de 18,9%, ainda acima da média anual.

O mercado também esteve mais ativo: em 2025 transacionaram-se 169.812 casas, num total de 41,2 mil milhões de euros, mais 8,6% em número e mais 21,7% em valor face a 2024. Há mais negócios a fechar, e cada um a valores mais altos. E 2026 manteve a tendência: no 1.º trimestre transacionaram-se mais 25% de casas do que um ano antes, com o índice a subir 16,3% (casas existentes +17,0%, novas +14,5%).

Não é só Lisboa: o mapa da subida

O preço mediano nacional fixou-se em 2.076 €/m² em 2025, uma subida de 16,8% face ao ano anterior. Mas a média esconde diferenças enormes: o que se paga por metro quadrado em Lisboa nada tem a ver com o resto do país.

Na cidade de Lisboa o valor mediano chegou aos 4.875 €/m², e no Porto aos 3.347 €/m². O dado mais revelador: na capital, os compradores com domicílio fiscal no estrangeiro pagaram um valor mediano de 6.026 €/m², bem acima do residente médio. A subida foi transversal a praticamente todo o país, mas a fasquia de entrada é muito diferente consoante a zona, por isso a média nacional diz pouco sobre quanto vais pagar onde queres mesmo comprar.

Os preços subiram, os salários não acompanharam

Aqui está o verdadeiro problema. Os preços não subiram só muito: subiram muito mais depressa do que aquilo que as famílias ganham. Desde 2019, os preços das casas aumentaram cerca de 92%, enquanto o rendimento líquido médio cresceu apenas 43%. Por outras palavras, as casas ficaram mais de duas vezes mais caras do que aquilo que os salários permitem pagar.

O efeito sente-se na taxa de esforço. Com uma remuneração bruta média de 1.877 € por mês (4.º trimestre de 2025), estima-se que um casal com salário médio precise de cerca de 53% do rendimento líquido para pagar a prestação de um T2. Em Lisboa e em Faro, essa fatia ultrapassa os 60%, e na Madeira aproxima-se dos 70%. Só em zonas de menor procura, como Portalegre, Bragança ou a Guarda, é que a prestação fica abaixo dos 15% do rendimento. A geografia, mais uma vez, decide quase tudo.

Porque é que isto está a acontecer

A explicação curta é a mais antiga da economia: muita procura, pouca oferta. Em Portugal, o problema está sobretudo do lado da oferta.

Em 2025 foram licenciados 41.592 fogos em construção nova (mais 20,1% do que em 2024), mas só se concluíram cerca de 26 mil casas novas, o número mais alto desde 2010 e, ainda assim, manifestamente insuficiente. Estima-se que a procura por habitação própria supere a construção de novos fogos em cerca de 14.000 alojamentos por ano. Quando faltam casas todos os anos, o défice acumula-se e empurra os preços para cima.

A este desequilíbrio juntam-se travões do lado da construção: licenciamentos lentos, falta de mão de obra qualificada e custos de construção elevados. O resultado é um mercado onde a oferta demora anos a responder a uma procura que não pára. Para quem compra, isto significa concorrência por cada imóvel bem localizado e com preço razoável, exatamente o tipo de oportunidade que sai depressa do mercado.

E os estrangeiros?

É comum culpar a procura externa por tudo. Os dados contam uma história mais subtil. O peso dos portugueses na compra de casa subiu pelo segundo ano consecutivo, para cerca de 71% do total, enquanto o dos estrangeiros recuou de 30,9% para 27,6% em dois anos. No ano em que os preços mais dispararam, a procura externa perdeu peso, não ganhou.

Isto não quer dizer que o investimento estrangeiro seja irrelevante: ele continua a pressionar segmentos específicos, sobretudo o mercado premium, certas zonas de Lisboa e do Algarve, e o alojamento local. Mas a leitura honesta dos números é que a subida de 2025 é, cada vez mais, uma história de procura interna a competir por uma oferta que não chega.

E as rendas?

Quem não consegue comprar tenta arrendar, e aí a pressão também é grande, embora com um padrão diferente. Lisboa é a cidade mais cara para arrendar, com uma renda mediana de 22,3 €/m², seguida do Porto com 17,8 €/m². Na prática, um T1 em Lisboa custa em média cerca de 1.539 € por mês e um T2 perto de 1.899 €; no Porto, um T1 ronda os 1.229 € e um T2 os 1.518 €.

A novidade do final de 2025 é que as rendas começaram a abrandar nas grandes cidades (em Lisboa subiram pouco e no Porto chegaram mesmo a descer), ao contrário dos preços de compra, que continuaram a acelerar. Ainda assim, no conjunto do país as rendas subiram em todos os 17 distritos analisados, com casos extremos como Vila Real, onde dispararam cerca de 38,4% num ano, muito acima das subidas contidas das grandes cidades. A conclusão para quem decide entre comprar e arrendar: as contas mudam muito de cidade para cidade, e vale a pena fazê-las com números concretos, não com a média nacional.

E o crédito? O peso das taxas de juro

A prestação depende tanto do preço como da taxa de juro, e aqui há boas notícias face a 2023. Depois do pico, as taxas aliviaram: no início de 2026, as taxas médias dos novos contratos de crédito habitação rondavam os 3,55% na taxa fixa, 2,79% na variável e 2,72% na mista, com Portugal a ter uma das quatro taxas médias mais baixas da zona euro. A Euribor estabilizou pouco acima dos 2% e o consenso é que o Banco Central Europeu mantém as taxas ao longo de 2026.

Para quem compra, isto tem duas leituras. A boa: o crédito está mais barato do que no pico de 2023, o que alivia a prestação. A menos boa: juros mais baixos animam a procura e, com pouca oferta, isso volta a empurrar os preços. Antes de avançar, vale a pena saber exatamente quanto consegues pedir e a que taxa.

O que está a ser feito (e o que aí vem)

Do lado das políticas, a medida com mais impacto direto tem sido o IMT Jovem. Em 2026, quem tem até 35 anos e compra a primeira casa própria permanente fica isento de IMT e de Imposto de Selo em imóveis até 330.539 €, com isenção parcial entre esse valor e os 660.982 €. Só em 2025, o regime apoiou 60.947 jovens na compra de 41.370 casas, com um valor médio de aquisição de 205,7 mil €. A juntar a isto, a garantia pública permite ao Estado cobrir até 15% do valor da primeira casa, ajudando quem não tem a entrada toda poupada.

E para o resto de 2026? O consenso entre economistas é que os preços vão continuar a subir, mas a um ritmo mais moderado. A S&P Global antecipa uma desaceleração, embora Portugal deva manter-se no top 3 europeu de subidas até 2028. Por agora, o mercado continua tenso: os preços anunciados continuaram a marcar novos máximos ao longo do início de 2026 e o stock de casas à venda caiu cerca de 14% no 1.º trimestre face a um ano antes. Em suma, uma subida mais moderada, mas ainda subida, e com menos casas à escolha.

O que isto significa para quem quer comprar

Três conclusões práticas:

• Esperar pela queda é uma aposta arriscada. Enquanto faltarem casas, a pressão sobre os preços mantém-se. A decisão deve assentar na tua situação (taxa de esforço, poupança, estabilidade), não na esperança de um colapso de preços.
• A zona muda tudo. A diferença entre 2.076 €/m² e 4.875 €/m² é a diferença entre comprar e não comprar. Alargar a procura a concelhos vizinhos pode valer dezenas de milhares de euros.
• Aproveita os apoios a que tens direito. Se tens menos de 35 anos e é a tua primeira casa, o IMT Jovem e a garantia pública podem mudar por completo as contas da entrada.
• Num mercado escasso, ganha quem chega primeiro e negoceia melhor. A oportunidade certa costuma sair depressa.

Num mercado escasso e a subir, a diferença está em encontrar a oportunidade certa cedo e negociar bem, e é exatamente isso que o explorador faz por ti.

Perguntas frequentes