IMT 2026: Tabelas, Escalões e Como Calcular
Tabelas de IMT 2026, a fórmula para calcular o imposto, o Imposto de Selo e o IMT Jovem, com exemplos práticos passo a passo.
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- Key points
- O que é o IMT e quando se paga
- Como se calcula: a fórmula
- Tabelas de IMT 2026: habitação própria e permanente
- Tabelas de IMT 2026: habitação secundária e investimento
- Exemplos práticos: uma casa de 250.000 €
- Imposto de Selo: o que não te podes esquecer
- IMT Jovem e outras isenções
- Como calcular o teu caso em 30 segundos
- Perguntas frequentes
TL;DR: Key points
- Em 2026, a compra de habitação própria permanente está isenta de IMT até 106.346 €; acima disso aplica-se a taxa do escalão menos uma parcela a abater.
- O cálculo parte do maior valor entre o preço de compra e o VPT: aplica-se a taxa do escalão correspondente e, no fim, subtrai-se a parcela a abater.
- Ao IMT junta-se sempre o Imposto de Selo, uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor da compra.
- Até aos 35 anos, na primeira casa própria, ficas isento de IMT e de Imposto de Selo até 330.539 € (IMT Jovem).
O IMT é, quase sempre, o maior imposto que pagas ao comprar casa, e uma das maiores surpresas de quem faz contas só ao preço do imóvel. Em 2026, os escalões foram atualizados em cerca de 2%. A esta atualização juntam-se dois apoios importantes: uma isenção alargada para a habitação própria e um regime com vários benefícios para os jovens. Este guia explica o que é o IMT, mostra as tabelas atualizadas e ensina-te a calcular o teu caso em poucos minutos.
O que é o IMT e quando se paga
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) incide sobre a compra de imóveis em Portugal. Pagas uma única vez, antes da escritura, e sem o comprovativo de pagamento o notário não faz o contrato. É, por isso, um custo que tens de ter pronto à cabeça, não no fim.
O imposto calcula-se sobre o valor tributável, que é o maior entre o preço de compra e o VPT (valor patrimonial tributário) do imóvel. Na maioria das compras o preço é superior ao VPT, por isso é esse que conta. As tabelas abaixo são para o continente; os Açores e a Madeira têm tabelas próprias, com taxas mais baixas.
Como se calcula: a fórmula
O IMT não é uma simples percentagem. Usa um sistema de taxa por escalão com parcela a abater:
A fórmula: IMT = Valor × Taxa do escalão, menos a Parcela a abater.
A parcela a abater é um desconto que evita o salto brusco entre escalões. Na prática, identificas o escalão em que o valor da casa se enquadra, aplicas essa taxa sobre a totalidade do valor e, no fim, subtrais a parcela a abater. Os dois escalões mais altos funcionam de forma diferente: têm uma taxa única sobre todo o valor, sem parcela.
Tabelas de IMT 2026: habitação própria e permanente
Para quem compra a casa onde vai viver (habitação própria e permanente):
| Valor da casa (€) | Taxa | Parcela a abater (€) |
|---|---|---|
| até 106.346 | isento | n/a |
| 106.346 a 145.470 | 2% | 2.127 |
| 145.470 a 198.347 | 5% | 6.491 |
| 198.347 a 330.539 | 7% | 10.458 |
| 330.539 a 660.982 | 8% | 13.763 |
| 660.982 a 1.150.853 | 6% (taxa única) | n/a |
| mais de 1.150.853 | 7,5% (taxa única) | n/a |
Tabelas de IMT 2026: habitação secundária e investimento
Se a casa não é a tua habitação permanente (segunda casa, arrendamento, investimento), não há isenção inicial: pagas desde o primeiro euro.
| Valor da casa (€) | Taxa | Parcela a abater (€) |
|---|---|---|
| até 106.346 | 1% | n/a |
| 106.346 a 145.470 | 2% | 1.063,46 |
| 145.470 a 198.347 | 5% | 5.427,56 |
| 198.347 a 330.539 | 7% | 9.394,50 |
| 330.539 a 633.931 | 8% | 12.699,89 |
| 633.931 a 1.150.853 | 6% (taxa única) | n/a |
| mais de 1.150.853 | 7,5% (taxa única) | n/a |
Exemplos práticos: uma casa de 250.000 €
Imagina uma casa de 250.000 €. Enquadra-se no escalão dos 198.347 a 330.539 €, com taxa de 7%.
- Habitação própria: 250.000 × 0,07 = 17.500, menos a parcela de 10.458, dá 7.042 € de IMT.
- Habitação secundária: 250.000 × 0,07 = 17.500, menos a parcela de 9.394,50, dá 8.105,50 € de IMT.
- Jovem até 35 anos (1.ª casa): 0 €, porque a isenção vai até 330.539 €.
A esse IMT junta-se sempre o Imposto de Selo. O gráfico mostra o total dos impostos (IMT mais Imposto de Selo) nos três cenários.
Fonte: Cálculo com base nas tabelas de IMT 2026 (AT) e Imposto de Selo de 0,8%
A diferença é enorme: o mesmo imóvel custa mais de 9.000 € em impostos para a maioria, mas 0 € para um jovem na primeira casa.
Imposto de Selo: o que não te podes esquecer
O Imposto de Selo anda sempre de mãos dadas com o IMT, mas muita gente esquece-o. Na compra, é uma taxa fixa de 0,8% sobre o mesmo valor tributável (o maior entre o preço e o VPT), sem escalões nem isenções gerais. Numa casa de 250.000 €, são 2.000 €.
Se recorres a crédito habitação, há ainda um Imposto de Selo sobre o financiamento (0,6% para prazos iguais ou superiores a 5 anos), calculado sobre o montante do empréstimo. Vale a pena ter o financiamento bem fechado antes de avançar.
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IMT Jovem e outras isenções
O grande benefício de 2026 é o IMT Jovem. Quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente fica isento de IMT e de Imposto de Selo até 330.539 €. Entre 330.539 € e 660.982 €, a isenção é parcial: só pagas sobre a parte que excede os 330.539 €. Acima desse valor, não há benefício.
Para ser elegível, à data da escritura não podes ser nem teres sido dono de outra habitação nos três anos anteriores, nem ser dependente para efeitos de IRS. A juntar a isto, a garantia pública permite ao Estado cobrir até 15% do valor da casa, ajudando quem não tem a entrada toda. Só em 2025, o IMT Jovem apoiou quase 61 mil jovens.
Como calcular o teu caso em 30 segundos
- Confirma se é habitação própria (vais viver lá) ou secundária, e escolhe a tabela certa.
- Usa o maior valor entre o preço e o VPT.
- Encontra o escalão e aplica: valor × taxa menos parcela a abater.
- Soma o Imposto de Selo (0,8% do valor).
- Se tens até 35 anos e é a 1.ª casa, verifica o IMT Jovem antes de tudo.
Sabendo os impostos, fica mais fácil planear a compra com a margem certa e perceber se um anúncio está, de facto, dentro do teu orçamento.
